Feliz Año 2.012

Queremos desearle un feliz y próspero año 2.012.

Los acuerdos de Junta de Propietarios

 Los acuerdos en junta de vecinos pueden ser aprobados:

- Por unanimidad: cuando todos los copropietarios presentes están de acuerdo sobre el tema tratado.

- Por mayoría: cuando haya propietarios que se abstengan o voten en contra.
- Otros porcentajes: la ley estipula otros porcentajes para determinado tipo de decisiones.

1. Acuerdos que requieren de unanimidad. La aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la LPH o los estatutos de la comunidad requieren de la unanimidad de los propietarios presentes. Ejemplos de esto pueden ser: modificación de cuotas de participación, modificación del sistema de reparto de gastos comunes, obras que modifiquen el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, etc.
   1. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Lo mismo sucede pera el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
   2. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
   3. Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la LPH, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.
   1. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
      Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Estos son los acuerdos que no modifican o afectan al título constitutivo o a los estatutos de la comunidad. Ejemplos de este tipo de acuerdos pueden ser: aprobación de presupuestos de ingresos y gastos, nombramiento y cese de cargos, aprobación de obras de mejora, ejercer acciones judiciales contra morosos, etc.
   

   1. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

GestObert

Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, Ley de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Vuelve el impuesto del patrimonio (IP)

Reza así la introducción del real decreto-ley 13/2011, de 16 de septiembre: "La necesidad de asegurar la estabilidad de nuestra economía y favorecer la recuperación y el empleo aconseja la adopción de nuevas medidas tributarias que refuercen los ingresos públicos" y esas medidas se traduce en la recuperación del IP.

guachapore

El real decreto-ley dispone un artículo único la modificación de la ley 19/1991, de 6 de junio, del impuesto sobre el patrimonio. Concretamente:
- Modificación del artículo 4: modifica el importe exento de la vivienda habitual que pasa de 150.253,03€ a 300.000,00€.
- Se añade un nuevo artículo "Representantes de los sujetos pasivos no residentes en España", dividiendo este nuevo artículo en tres sub-apartados que a groso modo:

1. Sobre el nombramiento de representantes ante la administración tributaria de los sujetos pasivos no residentes en territorio español.
2. Sobre la infracción de 1.000€ en caso de incumplimiento del sub-apartado 1.
3. El depositario o gestor de los bienes de los no residentes responderán solidariamente del ingreso de la deuda tributaria.

- Modificación del artículo 28.2 sobre la base liquidable, que modifica el mínimo exento a 700.000€ de los 108.182,18€ anteriores.
- Artículo 33 modificándose su redacción en dos nuevos sub-apartados sobre la "bonificación de la cuota en Ceuta y Melilla":

1. Que estipula que bienes o derechos situados o que debieran ejercitarse o cumplirse en Ceuta o Melilla se bonificarán el 75% que corresponda a dichos bienes (no aplicable a no residentes salvo para valores de capitales sociales de entidades jurídicas y con objeto social en estas ciudades).
2. La Comunidad Autónoma, de acuerdo con lo previsto en la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, podrá establecer deducciones en este impuesto, que resultarán compatibles con las establecidas por el Estado sin que puedan suponer su modificación, aplicándose con posterioridad a las estatales.

- Se añaden nuevos artículos:

• "Autoliquidación": sobre la liquidación del impuesto.
• "Personas obligadas a presentar la declaración".
• "Presentación de la declaración".

Este real decreto-ley incluye una limitación temporal de su efecto estipulando que con efecto 1 de enero de 2.013 el artículo 33 quedará como sigue: "Sobre la cuota íntegra del impuesto se aplicará una bonificación del 100 por ciento a los sujetos pasivos por obligación personal o real de contribuir" y se derogan los artículos 6, 36, 37 y 38.

La entrada en vigor se producirá desde el día siguiente a su publicación que se ha producido el pasado 16 de septiembre de 2.011.

GestObert
Oscar E. Bertrán

La morosidad en comunidades se dispara

Según un informe del colegio de administradores de Madrid los impagos suben un 46% en los dos últimos años y afectan al 22% de las fincas.

Por desgracia, esta circunstancia que debería haber sido una excepción se ha ido convirtiendo con el paso del tiempo en una especie de rara normalidad, aceptada con estoica resignación por el resto de vecinos.

Sin embargo, la crisis ha cambiado esta realidad y como cabía esperar para peor. Según un estudio del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid se sabe que la morosidad está presente en más del 22% de las comunidades de vecinos madrileñas, la deuda total pendiente supera los 375 millones de euros y, lo más curioso, bancos, cajas y promotores representan ya el 12% del total de morosos.

La recesión económica ha propiciado que el volumen de impagados se haya disparado un 46% en solo dos años, por lo que constituye ya el principal problema para quienes residen en edificios en régimen de propiedad horizontal. El informe presentado el pasado 14 de septiembre quiere llamar la atención sobre el hecho de que los retrasos o los impagos de las cuotas, necesarias para sufragar los gastos comunitarios, ponen al borde de la quiebra a las fincas y, lo que es más injusto, obliga a los propietarios cumplidores a aumentar sus aportaciones (las temidas derramas) para poder mantener los servicios que ofrece la comunidad o para poder acometer determinadas reformas en los edificios.

Alrededor de un 40% de los morosos lo son por lo que los expertos denominan una "causa selectiva". Es decir, son hogares con cierto grado de dificultad para hacer frente a todos sus gastos que fijan un orden de prioridad para cumplir con todas sus facturas y suelen retrasar la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es de los morosos profesionales, el 22% del total, que se caracterizan por dilatar los pagos o no realizarlos de manera sistemática aduciendo siempre causas sin fundamento legal, a modo de pretexto. Son estos a quienes es más difícil cobrar lo adeudado. En el 26% de los casos, por el contrario, sí existe insolvencia real y son los vecinos con quienes el resto de la comunidad suele ser más comprensivo. El 12% restante corresponde a los pisos en poder de la banca y los promotores, lo que les convierte en el primer gran moroso en cada vez más comunidades de propietarios. De hecho, por importe adeudado, representan el 30% del total acumulado.

Fuente: "La banca, primer moroso de las comunidades de vecinos" de cincodias.com

Fin de la Renta 2010

Finaliza el 30 de junio de 2011, el plazo para la presentación de declaraciones de la renta del ejercicio pasado. El pasado día 27 de junio finalizó la posiblidad de:
- Confirmar el borrador de declaración con resultado a ingresar con domiciliación en cuenta
- Realizar la declaración anual 2010 con resultado a ingresar con domiciliación en cuenta

Mientras que en el día de ayer concluyó el plazo para:
- Confirmación del borrador de declaración con resultado a devolver, renuncia a la devolución, negativo y a ingresar sin domiciliación en cuenta.
- Declaración anual 2010.
- Régimen especial de tributación por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes para trabajadores desplazados 2010.

Según las estimaciones la agencia tributaria (AEAT) devolverá en torno a 256 millones de euros en Baleares durante esta campaña entre los 351.000 contribuyentes a los que les salga a devolver, mientras que 107.000 contribuyentes abonarán a la AEAT 182.000 millones de euros. A nivel porcentual la AEAT ha devuelto aproximadamente un 7,32% menos y ha recaudado un 3,3% más. Todas estas cifras, por supuesto, son provisionales hasta el cierre de datos que se producirá con el fin de campaña.

Declaración de la renta 2010

Este pasado lunes, 4 de Abril, se inició oficialmente la Campaña de la Renta 2010. Tal y como informa la aeat ya se pueden solicitar los borradores del IRPF a través de la web de la AEAT, de los teléfonos 901 200 345 ó 901 121 224 o acudiendo a cualquier Oficina, Delegación o Administración de la Agencia Tributaria.

Por tanto es importante que se comprueben bien los datos que figuran en los borradores y se contrasten con los que disponemos ya que en la campaña del año pasado hubo un 40% de los borradores con errores en su contenido. Y en estos casos es responsabilidad del contribuyente la subsanación de los mismos y Hacienda puede revisar las declaraciones presentadas por este sistema y rectificarlas y sancionar al contribuyente por esos datos erróneos.

Para aquellos clientes interesados GestObert pone a su disposición su <servicio de renta rápida> por el cual, facilitando los datos fiscales del ejercicio, un profesional hará la declaración para el contribuyente. Es especialmente importante ponerse en manos de un profesional cuando en el año precedente se han realizados operaciones atípicas o de especial complejidad tributaria. Puede encontrar nuestros datos de contacto y realizarnos cualquier consulta que precise al respecto de este servicio.

Liquidaciones primer trimestre 2011

Hasta el día 20 de este mes se pueden realizar las presentaciones trimestrales de estos primeros tres meses de año. Concretamente:
- Pagos fraccionados de Renta.
- Pagos fraccionados de sociedades y establecimientos permanentes de no residentes.
- Liquidaciones del primer trimestre del IVA.
- Impuesto sobre las primas de seguros.
- Impuesto especial de fabricación.
- Impuesto sobre ventas minoristas de determinados hidrocarburos.

Además, este año desde el 4 de abril y hasta el 27 de junio se puede consultar y confirmar confirmación el borrador de declaración con resultado a devolver, renuncia a la devolución, negativo y a ingresar sin domiciliación en cuenta.

Acuerdo de colaboración entre GestObert y MallorcaRapid

GestObert en su afán de buscar la calidad en el servicio que presta a sus clientes en el ámbito de la administración de fincas, ha buscado una empresa que dé cobertura a las urgencias comunitarias fuera del horario comercial. Consideramos que es importante que ante una eventual avería que ocasione la necesidad de la intervención de urgencia de un fontanero, electricista o cerrajero, para restablecer los servicios comunitarios (agua, electricidad) o apertura de la puerta comunitaria, se disponga de un servicio rápido y eficaz.

En caso de urgencia el presidente puede adoptar las medidas urgentes necesarias para restablecer los servicios generales. En ocasiones estas medidas urgentes se producen fuera del horario comercial, con lo que hay que buscar un profesional que solvente la situación, esto a veces supone una difícil tarea. Conscientes de lo delicadas que son estas situaciones y con el fin de aportar un valor añadido a nuestros administrados, GestObert ha buscado en el mercado balear una empresa de ámbito regional capaz de prestar el servicio de urgencias comunitarias con la suficiente garantía y calidad.

Por todo ello en el mes de febrero de 2.010 se ha llegado a un acuerdo de colaboración entre MallorcaRapid y GestObert. Este acuerdo permitirá ofrecer un servicio profesional, ágil y eficiente, en caso de urgencia, disponiendo de un amplio abanico de profesionales: electricidad, fontanería, cerrajería, antenas, porteros automáticos, cristalería, persianas, etc. Mediante este acuerdo todas las comunidades administradas por GestObert se benefician de un servicio adicional de atención en caso de urgencia. Siendo la calidad y el compromiso con nuestros clientes uno de los motivos a la hora de buscar solución para estos servicios.

A través de este acuerdo el presidente de la comunidad tiene la tranquilidad de que siempre tendrá atención por parte de un profesional. Con una simple llamada, indicando que su comunidad es administrada por GestObert y la avería de urgencia que sufren, los profesionales de MallorcaRapid atenderán prioritariamente a la comunidad.

Los teléfonos de urgencia son 971 22 79 30 y 699 01 77 93, de lunes a domingo.  971227930 y 699017793 Mallorca Rapid

FAQ sobre comunidades

PREGUNTAS MAS FRECUENTES

1. ¿Qué órganos tiene la Comunidad de Propietarios?

Los órganos comunitarios son: la Junta de Propietarios, el Presidente y el Secretario. La función de secretario suele ejercerla un administrador de fincas, o en su defecto para comunidades pequeñas el propio presidente.

2. ¿Cómo se elige al Presidente de la Comunidad?

El Presidente es nombrado entre los propietarios, por acuerdo de la Junta (por mayoría de votos), mediante elección, o por turno rotatorio.

3. ¿Es obligatorio aceptar el nombramiento como Presidente?

Sí, el nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

Si el que ha sido nombrado Presidente, ha asistido a la Junta de Propietarios, y no manifiesta su disconformidad a ser Presidente, no puede acudir después al juez, para que le revele del cargo.

4. ¿Que duración tiene el cargo de Presidente?

Un año, salvo que los Estatutos digan otra cosa, aunque también puede ser cesado, en Junta extraordinaria, antes de acabar su mandato, igual que el Vicepresidente, Secretario o Administrador.

5. ¿Puede cesar el Presidente al Administrador o al Vicepresidente si no cumplen sus órdenes?

No, siempre tiene que removerlos la Junta de Propietarios, en Junta extraordinaria convocada al efecto.

6. ¿Cuándo debe actuar el Vicepresidente de la Comunidad?

Ejerce sus funciones sustituyendo al Presidente en el caso de ausencia, vacante o enfermedad. Estas funciones son las mismas que ejerce el Presidente en circunstancias normales. 

7. ¿Qué funciones tiene el presidente de la Comunidad?

• Representar a la Comunidad de Propietarios, en juicio o fuera de él.
• Tomar medidas urgentes para restablecer los servicios generales.
• Requerir al propietario u ocupante del piso o local que realice actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales, (por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante) para que cese en la actividad, advirtiéndole del inicio inminente de acciones judiciales, en caso de que no deponga su actitud.
• Convocar la Junta de Propietarios (por iniciativa propia o a solicitud de ¼ parte de los propietarios, o un número que represente el 25% de las cuotas de participación.
• Cerrar el acta de la Junta con su firma (junto con la del administrador o secretario) al terminar la Junta o en los 10 días naturales siguientes.
• Exigir en el proceso monitorio, con previo acuerdo de la Junta de Propietarios, las deudas comunitarias a los propietarios morosos.

7. ¿Qué función tienen los órganos de la Comunidad?

La Junta de Propietarios es el órgano que gobierna la Comunidad. Está formada por todos los Propietarios y toma todas las decisiones, siempre respetando la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos.

El Presidente de la Comunidad es el representante de la misma. Ejecuta los acuerdos de la Junta de Propietarios y toma las medidas urgentes para restablecer los servicios generales (por ejemplo, ascensor, calefacción...). El Secretario es el encargado de levantar el Acta de la Junta de Propietarios y expedir las certificaciones.

8. ¿Quién debe desempeñar las funciones de Secretario?

Actualmente, lo normal, sobre todo en las comunidades con un buen número de propietarios, es que se contraten los servicios de una Administrador de fincas. Éste desempeña las funciones de Administrador y Secretario.

9. ¿Cuáles son las funciones del Secretario?

Estas funciones las suele ejercer un administrador de fincas, principalmente:

• Convocar la Junta de Propietarios, por orden del Presidente.
• Cerrar la Junta por orden del Presidente.
• Expedir las certificaciones oportunas.
• Custodiar el libro de actas y toda la documentación de la Comunidad.

10. ¿Podría actuar cualquier propietario en beneficio general, en algún caso?

Sólo en el caso, de que el Presidente, Vicepresidente y Administrador no estén ejerciendo sus funciones, sin causa justificada, provocando una indefensión de la Comunidad de Propietarios.

11. ¿Qué requisitos exige la Ley de Propiedad Horizontal, para la redacción del Acta de la Junta de Propietarios, correctamente?

La celebración de una Junta de Propietarios, debe reflejarse en un acta, que debe contener los siguientes requisitos:

• Fecha y lugar de celebración.
• Autor de la Convocatoria (que será el Presidente, o el Secretario o Administrador, por orden del Presidente).
• Mención del carácter ordinario o extraordinario de la Junta, y su celebración en 1ª o 2ª convocatoria.
• Relación de todos los asistentes y representados, con su cuota.
• El orden del día.
• Los acuerdos adoptados e identificación de propietario que hayan votado a favor o en contra, con sus respectivas cuotas.
• El Secretario y el Presidente (se denomina cierre del acta) al terminar la reunión o en los 10 días naturales siguientes.

12. ¿Desde cuando producen efectos los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios?


Desde que se adoptan, aunque no se firme el acta en ese momento.

13. ¿Debe remitirse copia del acta a todos los propietarios?


Sí, para que conozcan los acuerdos alcanzados. Sino es posible comunicárselo a algunos propietarios, puede colocarse copia del acta en el tablón de anuncios, haciendo constar que sirve de comunicación a los propietarios que no ha sido posible notificar.

14.¿Cuáles son las obligaciones que tienen los Propietarios (de pisos, locales, etc) establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal?


Son las siguientes:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

15. ¿Qué es un certificado de cargas comunitarias?


En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Mediante el certificado de cargas comunitarias el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.