FAQ sobre comunidades

PREGUNTAS MAS FRECUENTES

1. ¿Qué órganos tiene la Comunidad de Propietarios?

Los órganos comunitarios son: la Junta de Propietarios, el Presidente y el Secretario. La función de secretario suele ejercerla un administrador de fincas, o en su defecto para comunidades pequeñas el propio presidente.

2. ¿Cómo se elige al Presidente de la Comunidad?

El Presidente es nombrado entre los propietarios, por acuerdo de la Junta (por mayoría de votos), mediante elección, o por turno rotatorio.

3. ¿Es obligatorio aceptar el nombramiento como Presidente?

Sí, el nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

Si el que ha sido nombrado Presidente, ha asistido a la Junta de Propietarios, y no manifiesta su disconformidad a ser Presidente, no puede acudir después al juez, para que le revele del cargo.

4. ¿Que duración tiene el cargo de Presidente?

Un año, salvo que los Estatutos digan otra cosa, aunque también puede ser cesado, en Junta extraordinaria, antes de acabar su mandato, igual que el Vicepresidente, Secretario o Administrador.

5. ¿Puede cesar el Presidente al Administrador o al Vicepresidente si no cumplen sus órdenes?

No, siempre tiene que removerlos la Junta de Propietarios, en Junta extraordinaria convocada al efecto.

6. ¿Cuándo debe actuar el Vicepresidente de la Comunidad?

Ejerce sus funciones sustituyendo al Presidente en el caso de ausencia, vacante o enfermedad. Estas funciones son las mismas que ejerce el Presidente en circunstancias normales. 

7. ¿Qué funciones tiene el presidente de la Comunidad?

• Representar a la Comunidad de Propietarios, en juicio o fuera de él.
• Tomar medidas urgentes para restablecer los servicios generales.
• Requerir al propietario u ocupante del piso o local que realice actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales, (por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante) para que cese en la actividad, advirtiéndole del inicio inminente de acciones judiciales, en caso de que no deponga su actitud.
• Convocar la Junta de Propietarios (por iniciativa propia o a solicitud de ¼ parte de los propietarios, o un número que represente el 25% de las cuotas de participación.
• Cerrar el acta de la Junta con su firma (junto con la del administrador o secretario) al terminar la Junta o en los 10 días naturales siguientes.
• Exigir en el proceso monitorio, con previo acuerdo de la Junta de Propietarios, las deudas comunitarias a los propietarios morosos.

7. ¿Qué función tienen los órganos de la Comunidad?

La Junta de Propietarios es el órgano que gobierna la Comunidad. Está formada por todos los Propietarios y toma todas las decisiones, siempre respetando la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos.

El Presidente de la Comunidad es el representante de la misma. Ejecuta los acuerdos de la Junta de Propietarios y toma las medidas urgentes para restablecer los servicios generales (por ejemplo, ascensor, calefacción...). El Secretario es el encargado de levantar el Acta de la Junta de Propietarios y expedir las certificaciones.

8. ¿Quién debe desempeñar las funciones de Secretario?

Actualmente, lo normal, sobre todo en las comunidades con un buen número de propietarios, es que se contraten los servicios de una Administrador de fincas. Éste desempeña las funciones de Administrador y Secretario.

9. ¿Cuáles son las funciones del Secretario?

Estas funciones las suele ejercer un administrador de fincas, principalmente:

• Convocar la Junta de Propietarios, por orden del Presidente.
• Cerrar la Junta por orden del Presidente.
• Expedir las certificaciones oportunas.
• Custodiar el libro de actas y toda la documentación de la Comunidad.

10. ¿Podría actuar cualquier propietario en beneficio general, en algún caso?

Sólo en el caso, de que el Presidente, Vicepresidente y Administrador no estén ejerciendo sus funciones, sin causa justificada, provocando una indefensión de la Comunidad de Propietarios.

11. ¿Qué requisitos exige la Ley de Propiedad Horizontal, para la redacción del Acta de la Junta de Propietarios, correctamente?

La celebración de una Junta de Propietarios, debe reflejarse en un acta, que debe contener los siguientes requisitos:

• Fecha y lugar de celebración.
• Autor de la Convocatoria (que será el Presidente, o el Secretario o Administrador, por orden del Presidente).
• Mención del carácter ordinario o extraordinario de la Junta, y su celebración en 1ª o 2ª convocatoria.
• Relación de todos los asistentes y representados, con su cuota.
• El orden del día.
• Los acuerdos adoptados e identificación de propietario que hayan votado a favor o en contra, con sus respectivas cuotas.
• El Secretario y el Presidente (se denomina cierre del acta) al terminar la reunión o en los 10 días naturales siguientes.

12. ¿Desde cuando producen efectos los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios?


Desde que se adoptan, aunque no se firme el acta en ese momento.

13. ¿Debe remitirse copia del acta a todos los propietarios?


Sí, para que conozcan los acuerdos alcanzados. Sino es posible comunicárselo a algunos propietarios, puede colocarse copia del acta en el tablón de anuncios, haciendo constar que sirve de comunicación a los propietarios que no ha sido posible notificar.

14.¿Cuáles son las obligaciones que tienen los Propietarios (de pisos, locales, etc) establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal?


Son las siguientes:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
• El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

15. ¿Qué es un certificado de cargas comunitarias?


En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Mediante el certificado de cargas comunitarias el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.